토지보상과 지장물보상 조사방법

2. 지장물조사방법

 (1) 조경수목

ⅰ. 건축물과 그 부대시설등을 조사하면서 그 주변조경 또는 정원조성 기타 이와 유사한 목적으로 식재된 조경수목은 이들 공작물과 함께 '수종 및 수령별'로 목록을 작성하도록 한다.

        예> 향나무1 - 15년생 - 3주

            향나무2 - 10년생 - 8주

            은행나무 - 8년생 - 5주

 

[*보상투자 유의점*]. 보상에는 토지보상과 지장물보상이 있다. 토지는 불변하고, 보상가는 객관적. 지장물의 경우 편차가 있다. 사업자는 토지를 공정히얻고 상대적으로 지장물을 높게보상해줌으로서 민원의 소지를 없애려는 경향. 토지는 비교지의 지가가 근거자료가 됨으로 지가를 높게산정할수없다. 지주반발은 사업차질을 초래하므로 지장물평가를 높게해서 무마.., 그래서 사업주체가 평가사를 따라다니며 '감정좀 잘해주라'고 독려하는 장면이 연출되는 것이다.

 

그리고 지주들도 이런사정을 알아 지장물을 설치하고, 나무를 심는데, 문제는 효율이 낮다. 수목을 심는데 운송비, 인건비가 들어가고, 심은후에도 볼품없다. 보상가를 이전비로 받으면 나무값은 간데없다.

무궁화를 심으면?, 의심의 눈길을 얻을 뿐이다.

 

건축물이나 비닐하우스를 설치하면 어떨까. 이전비를 준다.

 

 

그렇다면 합법적으로 파격적인수익을 얻을 수 있는 방법은 무엇이 있겠는가?

비싼값으로 보상되는 나무는 어떤 것이 있을까?

 

경험과 법에 따라 분명있다.

나는 다년간 땅값의 몇배에 해당하는 지장물보상을 보아왔다.

 

 정교한 해결 법은  

 

 

ⅱ. 건축물 주변 또는 그 인근에 산재된 관상수·유실수 등 계속 관리되고 있는 수목에 대하여도 소유자별로 조경수목에 준하여 조사한다. 010-9773-3319

☞ 감나무·밤나무·호도나무 등의 유실수가 마을 인근 야산 또는 농경지상에 식생하고 있는 경우가 흔히 있으며,  이와 같이 건축물로부터 다소 떨어져 있더라도 소유자가 관리하고 있는 이상 이를 잡목으로 볼 수는 없으므로, 일단 그 소유권을 주장하는 자의 물건조서에 함께 작성한 후 열람·공고 등의 절차를 거쳐 보상을 추진하도록 한다.

 

토지보상 수목보상 수종 수령별 보상문의 010-9773-3319

 

☞ 조경수목은 그 희귀성이나 재산적 가치보다는 외형적인 크기(수고·흉고 등) 등 이식의  난이도를 기준으로 이를 평가하게 되므로 조사시점에서는 무엇보다도 그 수량을 정확하게 파악하는데 중점을 두고 조사에 임한다.

 ☞ 수량이 많은 경우 한그루씩 사진촬영할 필요는 없으나, 주요 수종을 '설명판'에 기입하고 수목의 전반적인 현황이 나타날 수 있도록 여러 구간 촬영한다.

ⅲ. 울타리 용도로 나란히 식재된 쥐똥나무·개나리·싸리나무 등은 현실적으로 그루수를 헤이는 방법이 불합리하므로 연생과 길이에 의하여 조서를 작성한다.

ⅳ. 분묘 주변에 식재된 조경수목에 대하여는 분묘조사시 석물과 함께 조사하여 따로 평가·관리하며, 이후 분묘이장비 지급시 일괄처리하는 방안이 적절하다.

ⅴ. 동절기에 조사하거나 기타 사유로 인하여 수종과 수령을 잘 알 수 없는 때에는 당해 수목의 소유자 등으로부터 협조를 받도록 함이 바람직하다.

☞ 조경수목은 일단의 군락을 이루고 있는 과수목 등의 경우와 달리, 그 전부를 이식비로 일괄 평가하는 점을 감안할 때 소유자의 진술을 토대로 이를 기재하더라도 무방하며, 이후 조서에 대한 열람·확인을 거쳐 감정평가를 위한 방문시에 물건조서상의 수종이 어떤 나무를 지칭하느냐 하는 점만 확인되면 실무상 별다른 문제는 없다.

☞ 가옥 주변의 화단 또는 뜰에 식재된 영년작물(화초)의 경우에도 소유자의 진술과 확인을 통하여 빠짐없이 기록하는 것이 바람직한 조사요령이다. (흔히 피보상자들간에 보상의 형평성을 비교하는 잣대로 삼는다는 점을 인식할 필요가 있다)

 (2) 관상수·수익수

가. 과수원 등 일단의 토지상에 영리를 목적으로 다량의 과수목등을 식재한 경우, 그 수량산정 방법은 원칙적으로 한그루씩 헤이는 방법외의 다른 조사방법은 대체로 적절하지 않다.

 

☞ 현황측량 면적을 토대로 단위면적당 수량에 대한 표본평가를 의뢰하더라도 실무적으로 전체 수량을 자세히 알지 못하면 표본평가의 공정성을 인정받기 어렵다.

나. 화원 등 조경수목 판매업소의 경우와 같이 수종이 매우 다양하게 산재되어 있을 때에는 소유자에게 별지서식을 미리 배포하여 이를 작성케 한 후 현지 확인하는 방법으로 조사할 수 있다.「수목조사서」

☞ 소유자가 제시하는 수량과 자체조사된 수량의 차이가 있을 때에는 소유자 입회하에 재조사를 거쳐서라도 소유자로부터 수량에 대한 인정(확인)을 받은 후 확정하는 것이 바람직하다.

▲ 수령은 묘목으로부터 이식한 시기를 기준으로 하여 연생을 산정한다.

다. 다른 수종의 나무가 보식 또는 간식되어 있을 때에는 그 보식 또는 간식된 수종의 수령 및 수량도 상세히 조사·기록한다.(평가의뢰시 식재면적에 관한 자료를 함께 제시한다)

☞ 식재면적에 대한 수량(입목도)은 수목 보상가에 영향을 미치는 요소가 된다.(보식 또는 간식된 수종을 헤일 수 있으면 그 수량대로 평가하고 헤일 수 없으면 정상식 이내로 평가하는 점에 유의한다)

라. 과수목이나 집단적으로 재배한 화훼종류(하우스내 재배 포함)의 경우, 이식의 필요성이 있을 때에는 그루수로 수량을 조사한 후 공특법 시행규칙 제13조의 규정에 의거 평가·보상토록 하고, 이와는 별도로 "농축산물 표준소득"상의 단위면적당 표준소득단가를 기준으로 실농보상을 추진할 수 있도록 재배면적 을 실측조사한다.  <"화훼시설", "영농조사" >

(3) 묘목

 

♤ 묘목은 상품화 가능여부, 이식에 따른 고손율, 성장정도 및 관리상태를 종합적으로 고려하여 평가한다. 상품화할 수 없는 묘목은 손실이 없는 것으로 본다. 다만, 일시에 매각함으로 인하여 가격이 하락하는 경우는 그 손실을 보상하여야 한다.

♤ 시기적으로 상품화가 곤란하거나 상품화할 수 있는 시기에 이르지 아니한 묘목은 이전비와 고손율을 감안한 고손액의 합계액으로 평가한다.

♤ 파종 또는 발아 중에 있는 묘목은 가격시점까지 소요된 비용의 현가액으로 평가한다.

 

ⅰ. 파종중에 있거나 발아중에 있을 때, 기타 묘목수를 헤아리는 조사 방법이 심히 부적정한 때에는 파종 또는 식재된 면적에 의하여 그 수량을 산정하며, 파종 년월일을 조사·기록하도록 한다.

ⅱ. 상품화할 수 있는 묘목으로서 토지를 취득 사용할 수 있는 시기에 가격에 영향을 받지 아니하고 현장에서 매매할 수 있는 묘목은 손실이 없는 것으로 본다는 보상법의 관련규정은 기본조사단계에서 실질적인 예측이 어려우며, 보상시점에서 시기적인 상품성 결여·일실·미달의 경우뿐만 아니라 사업의 긴급성·지역여건·소유자의 특별한 사정 등으로 이식이 현저히 곤란한 경우가 발생하면 또 다른 평가방식에 의거 평가·보상할 수 있는 점을 감안할 때, 그 점은 보상시기에 검토할 문제이므로 일단은 충실히 조사해 두어야만 한다.   

(4) 입목

가. 조림된 용재림은 관계기관에 미리 조회하여 "산림법에 의한 『영림계획』의  인가"를 받았거나, 생산요소를 기업적으로 경영·관리하는 산림으로서 "입목에 관한 법률 제8조"의 규정에 의한『등록된 입목의 집단』으로 확인되었을 때 이를 조사하도록 한다.

※ 시·군에 비치된 입목등록원부 또는 등기소에 비치된 입목등기부등본을 발급받아 식재시기와 수량 등을 파악한다. (등록된 입목은 토지와 분리하여 이를 별개의 부동산으로 보며, 토지대장 또는 임야대장에도 등록하도록 하고 있으므로 이를 참고하도록 한다)

          <입목에 관한 법률 시행령 제6조>

※ 등기 또는 등록할 수 있는 수목집단의 범위에 대하여 예전에는 아래의 수종(30종)중 7종이내로 제한하였으나, 관련 조항이 개정된 '95.7.15 이후부터는 "1필의 토지 또는 1필의 토지의 일부분에 생립하고 있는 모든 수종의 수목"에 대하여 등기 또는 등록할 수 있도록 하고 있다.  <입목에 관한 법률 시행령 제1조>

 '95.7.15 전까지 등기 또는 등록대상이었던 수종

잣나무·전나무·낙엽송·리기다소나무·골솔·편백·삼나무·비자나무·소나무·참나무류·포플러류·밤나무·대나무·리기테다·오동나무·호도나무·황철나무·구상나무·박달나무·서나무·솔송나무·오리나무·붉나무·아카시아·황벽나무·단풍나무·가문비나무·피나무·사시나무·자작나무 (30종)

나. 입목 소유자로부터 자료가 제공되었거나 보상을 요구받은 산림의 경우, 그 현황이 일단의 군락을 이루고 있는 자연림 또는 연료림으로서 그 수종·수령·면적·주수·입목도·관리상태·성장정도·수익성등이 조림된 용재림과 유사한 때에는 이를 조사하도록 한다.

☞ 시장성과 관리상태 등으로 보아 상품가치가 없거나 잡목과 유사한 정도라면 이를 반증할 수있는 자료를 수집하고 "설명판"에 그 현황을 기재하여 사진을 촬영해 둔다.  (사례 : 토지에 화체된 개념으로 처리)

다. 조림된 용재림이나 이와 유사한 자연림이라도 성장상태로 보아 벌채시기에 달하였거나 표준수령의 9/10 이상 경과된 경우에는 공특법의 관련규정에서 손실이 없는 것으로 보고 있으므로, 벌채시기나 수령에 대한 조사는 각별히 유의해야 하며,  특히 필요하다면 전문가에게 자문을 요청하는 등 근거를 확보한다.

               

주요 수종별 벌채 표준수령

  

소나무 : 40년,  잣나무 : 45년,  리기다 : 40년,  참나무 : 20년,

포프라 : 15년,  낙엽송(전나무,편백,삼나무등을 포함한다) : 30년

                                   

※ 표준수령 또는 표준수령의 9/10이상을 경과하지 않았더라도 그 나무의 성장 및 관리상태가 양호하여 벌채할 수 있는 수령에 달한 나무와 유사한 경우에는 벌채할 수 있는 수령에 달한 것으로 본다.

(5) 죽림

상당한 군락을 이루는 죽림의 경우 "입목"에 준하여 조사하며, 그 수량을 헤일 수 없는 때에는 식재된 면적으로 산정할 수 있다.

 

토지보상,수목보상,수종, 수령별 보상가문의  010-9773-3319

[보상실무]

수목조사대상

Ⅰ.보상관련 법령에서 지장물로 취급되는 수목은 관상수· 수익수(과수 기타 수익이 나는 나무)·묘목·입목(조림된 용재림 또는 이와 유사한 자연림·연료림)·죽림 등으로 분류하며,  조경용으로 식재된 수목을 포함한 모든 보상대상 수목은 공통적으로 그 수종·수령·수량을 조사한다.     

<토지보상법 시행규칙 제37조 내지 제40조>

※ 임야상에 자연적으로 성장하고 있는 잡목은 토지에 화체평가하므로 별도의 물건으로 작성하지 아니한다.

※ 토지보상법 제40조는 수목의 수량을 그루별로 조사하여 산정하는 것을 원칙으로 하고, 그루별로 조사할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우는 정상식을 기준으로 "단위면적을 기준으로 하는 『표본추출방식』으로 평가액을 산정"토록 하고 있다. 그러나 이는 감정평가를 함에 있어 관리상태 등을 반영하기 위한 평가기법상의 문제로서 수량조사를 표본추출방식으로 하는 것은 일반적으로 적합하지 않다고 볼 수 있다. 다만, 식재된 상태가 헤일 수 없는 정도로 심히 불규칙적이고 그 규모가 광대하여 불가피한 경우라면, 소유자로부터 자료를 제공받아 표본추출방식에 의한 실사를 거쳐 전체 수량을 추산하는 방법으로 그 수량을 확정할 수 있을 것이다. (수세·소밀도·수령·임상이 다른 것은 그 군락마다 표본추출하여 검증하도록 한다)

 

보상금증액, 수종,수령별 수목보상가문의