[스크랩] 농지투자 OK - 농지투자 관련 용어 정리( 농업법인이란 무엇인가? )

농지투자 OK - 농지투자 관련 용어 정리( 농업법인이란 무엇인가? )

 

 

3. 농업법인이란 무엇인가?

 

농업인은 무엇인지 간신히 알았더니 이번엔 또 농업법인이라...

법인은 일반적인 회사들인 것으로 아는데 농업법인은 무엇을 하는 것인가?

아! 요즈음 광고에서 보니까 농지를 분할 판매하거나 장뇌삼등을 판매하는

곳들이 농업법인들이 던데, 농지를 파는 회사들이 농업법인이란 말인가?

시골 고향 아저씨 : 응 농민들이 모여서 조합을 만든 거야.

서울의 아저씨 : 농산물 등을 판매하기 위해서 만들어진 회사를 말하는

것이 아닐까?

공인중개사 : 농어업경영체육성 및 지원에 관한 법률에 따라서 설립된

영농조합법인과 농업회사법인으로 구분되고 이렇게 설립된

법인들을 통칭하여 농업법인이라고 합니다.

 

농업법인은 일반적으로 협업적 농업경영을 통하여 생산성을 높이고자

농업인 5인 이상을 조합원으로 하는 영농조합 법인이 있고,

농업의 경영이나 농산물의 유통·가공·판매를 기업적으로 하려는 자나

농업인의 농작업을 대행하려는 자등이 모여서 일반 상법에 의한 회사를

설립하는 농업회사 법인으로 구분이 됩니다.

 

대부분의 영농조합 법인들은 경종농업, 시설농업, 시설축산 등등

농산물의 협업생산이나 위탁영농 등을 성실히 이행을 하고 있습니다.

그러나 일부 농업법인들이나 이를 이용하는 부동산개발. 컨설팅 회사들이

이들이 소유한 농지나 과수, 장뇌삼(임업조합) 등을 분양 판매를 하고 있는

것 또한 사실입니다.

농지법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  <개정 2007.12.21, 2009.4.1, 2009.5.27> 3. "농업법인"이란 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인을 말한다. 농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률 제16조(영농조합법인 및 영어조합법인의 설립) ① 협업적 농업경영을 통하여 생산성을 높이고 농산물의 출하·유통·가공·수출 등을 공동으로 하려는 농업인 또는 「농어업·농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조제4호에 따른 농업 관련 생산자단체(이하 "농업생산자단체"라 한다)는 5인 이상을 조합원으로 하여 영농조합법인(營農組合法人)을 설립할 수 있다.  <개정 2009.5.27> ② 협업적 수산업경영을 통하여 생산성을 높이고 수산물의 출하·유통·가공·수출 등을 공동으로 하려는 어업인 또는 「농어업·농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조제4호에 따른 어업 관련 생산자단체(이하 "어업생산자단체"라 한다)는 5인 이상을 조합원으로 하여 영어조합법인(營漁組合法人)을 설립할 수 있다.  <개정 2009.5.27> ③ 영농조합법인 및 영어조합법인은 법인으로 하며, 그 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 함으로써 성립한다. ④ 영농조합법인 및 영어조합법인의 해산명령에 관하여는 「상법」 제176조를 준용한다. 이 경우 관할 시장(특별자치도의 경우에는 특별자치도지사를 말한다. 이하 같다)·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 법원에 영농조합법인 또는 영어조합법인의 해산을 청구할 수 있다. ⑤ 영농조합법인 및 영어조합법인의 설립, 출자, 사업, 정관 기재사항 및 해산 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑥ 영농조합법인 및 영어조합법인의 등기에 관하여 이 법에서 규정한 사항 외에는 「상업등기법」 제3조, 제4조, 제5조제2항·제3항, 제6조부터 제15조까지, 제17조부터 제29조까지, 제56조 및 제58조부터 제76조까지의 규정을 준용한다. ⑦ 영농조합법인 및 영어조합법인에 관하여 이 법에서 규정한 사항 외에는 「민법」 중 조합에 관한 규정을 준용한다. 제19조(농업회사법인 및 어업회사법인의 설립 등) ① 농업의 경영이나 농산물의 유통·가공·판매를 기업적으로 하려는 자나 농업인의 농작업을 대행하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 농업회사법인(農業會社法人)을 설립할 수 있다. ② 농업회사법인을 설립할 수 있는 자는 농업인과 농업생산자단체로 하되, 농업인이나 농업생산자단체가 아닌 자도 대통령령으로 정하는 비율의 범위에서 농업회사법인에 출자할 수 있다. ③ 수산업의 경영이나 수산물의 유통·가공·판매를 기업적으로 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 어업회사법인(漁業會社法人)을 설립할 수 있다. ④ 어업회사법인을 설립할 수 있는 자는 어업인과 어업생산자단체로 하되, 어업인이나 어업생산자단체가 아닌 자도 대통령령으로 정하는 비율의 범위에서 어업회사법인에 출자할 수 있다. ⑤ 농업회사법인 및 어업회사법인의 해산명령에 관하여는 제16조제4항을 준용한다. ⑥ 농업회사법인 및 어업회사법인의 설립·출자, 부대사업 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑦ 농업회사법인의 농업생산자단체 조합원이나 준조합원 가입에 관하여는 제17조제3항을 준용하고 어업회사법인의 어업생산자단체 조합원이나 준조합원 가입에 관하여는 제17조제4항과 제5항을 준용한다. ⑧ 농업회사법인 및 어업회사법인에 관하여 이 법에서 규정한 사항 외에는 「상법」 중 회사에 관한 규정을 준용한다.

 

 

*  농업법인을 통한 투자 이점

 

- 구입시 : 재촌자경여부에 상관이 없다

취.등록세,채권 구입시 감면 혜택이 있다

- 보유관리시 : 법인에서 자경으로 재촌자경에 문제없다

보유세는 분리과세로서 상관없다

- 매도시 : 재촌자경영농으로 양도세 감면 받을수 있다

재촌자경으로 양도세율은 9~36%이다

* 직접 투자에 대한 어려움 해결(구입,보유,처분시 양도세등)

* 참여 농업인과의 이익금 배분에서의 문제 해결이 관건

* 조합원승계 및 출자농지에 대한 권리를 양도받아 서로의 이익을 창출함

* 표면상 법정등기만 영농조합법인 소유이고 실제 토지의 소유 권리는

출자 조합원이 가지고 있다

 

 

농업법인에 대한 동영상

 

 

 

* 농업법인 개요 (차이점)

구 분	영농조합법인 (Farming association corporation)	농업회사법인 (Agricultural corporation company)
성 격	◦협업적 농업경영	◦기업적 농업경영
설립관련 규 정	◦농업․농촌기본법 제15조	◦농업․농촌기본법 제16조
설립자격	◦농업인	◦농업인, 농산물의 생산자단체
발기인수 (정 관 작성자)	◦조합원이 되고자하는 5인 이상의 농업인 또는 농산물의 생산자단체	◦합자회사 : 유․무한 각 1인 이상 ◦합명회사 : 2인 이상이 사원(무한) ◦유한회사 : 2인 이상 50인 이내(1인 이상의 사원) ◦주식회사 : 3인 이상(발기인 수 제한 없음)
준조합원	<준조합원 : 법 시행령 제10조> ◦영농조합법인에 생산자재를 공급하거나 생산기술을 제공하는 자 ◦영농조합법인에 농지를 임대하거나 농지의 경영을 위탁하는 자 ◦영농조합법인이 생산한 농산물을 대량으로 구입․유통․가공 또는 수출하는 자 ◦그 밖에 농업인이 아닌 자로서 영농조합법인의 사업에 참여하기 위해 영농조합법인에 출자하는 자 ◦출자 한도 없으나, 의결권은 없음

구 분	영농조합법인 (Farming association corporation)	농업회사법인 (Agricultural corporation company)
출 자	◦농지, 현금, 기타현물 ◦조합원 1인 출자한도 : 제한없음 ◦준조합원 출자한도 : 제한없음 (법 시행령 제12조)	◦농지, 현금, 기타현물 ◦비농업인 출자한도 : 총출자액의 3/4 (법 시행령 제20조)
의 결 권	◦1인 1표제(합의제) ※기본 성격이 민법상 조합이기 때문에 조합원은 출자액에 따라 의결권의 수에 차이가 없는 모두 1인 1표씩 동일	◦출자지분에 의함
사 업	◦농업의 경영 및 부대사업 ◦농업관련 공동이용 시설의 설치 및 운영 ◦농산물의 공동출하․가공 및 수출 ◦농작업의 대행 ◦기타 영농조합법인의 목적달성을 위하여 정관으로 정하는 사업 (법 시행령 제13조)	◦농업경영, 농산물의 유통․가공․판매 농작업 대행 ◦영농에 필요한 자재의 생산․공급, 종자생산 및 종균배양 사업 ◦농산물의 구매․비축사업 ◦농기계 기타장비의 임대․수리․보관 ◦소규모관개시설의 수탁․관리 (법 시행령 제21조)
농지소유	◦소유 가능	◦소유 가능(농업인이 대표자, 업무집행권을 갖은 자가 1/2 이상 농업인) * 농지법 제2조제3호
타법준용	◦민법중 조합에 관한 규정 준용(법 제15조제8항) ◦상법 제176조 준용(법인의 해산명령)	◦상법중 회사에 관한 규정을 준용 (법 제16조제5항)
설립운용	◦농업인이 자율적 설립․운용	◦좌 동
생산자단체의 가입	◦농협협동조합, 산림조합 및 엽연초생산협동조합 (법 제15조 제4항, 동법 시행령 제11조)	◦좌 동 (법 제16조 제3항)
구성원의 종류	-	◦합자회사 : 유한․무한책임 사원 ◦합명회사 : 무한책임사원 ◦유한회사 : 유한책임사원 ◦주식회사 : 주주

구 분	영농조합법인	농업회사법인
국 세 (조특법)	<법인세> ①농업소득 : 면제(2009.12.31까지,개정중) ②농업외소득 : 출자조합원당 연간 1,200만원까지 면제(2009.12.31까지,개정중) ※ 조특법 제66조제1항, 동법시행령 제63조 제1항   <양도세> ①8년 이상 계속경작자가 농업법인에 양도시 면제 ②농업인이 3년 이상 계속 경작한 농업진흥지역내의 농지를 '10년말까지 농업법인에 양도시 면제 ※ 조특법 제69조 제1항 <부가가치세> ①비료, 농약 및 농업․축산․임․어업용 기자재, 친환경농자재에 대한 영세율 적용(2008.12.31까지 공급분) ※ 조특법 제105조 제1항 제5호 ②농업경영 및 농작업 대행 용역에 대한 부가가치세 면제 (2009.12.31까지,개정중) ※ 조특법 106조 제1항 제3호, 동법 시행령 제106조 제3항 ③농업용 석유류 구입시 부가가치세 감면 ◦면 제(‘07.6.30까지 공급분) ◦75%감면(‘07.7.1～’07.12.31까지 공급분) ※ 조특법 제106조의2 제1항	①(좌동) ②최초 소득이 발생한 연도와 그 다음 3년간 50% 감면(‘09.12.31까지. 다만, ’03.12.31 이전 설립법인은5년간 50%감면) ※ 조특법 제68조 제1항, 제6조 제1항   ①(좌동) ②(좌동)   ①(좌동)     ②(좌동)   ③(좌동)
지방세 (지방세법)	<부동산 취득세․등록세> ①창업후 영농에 사용하기위해 2년 이내 취득한 부동산 취득세 : 면제 ②영농,유통,가공에 직접 사용하기 위한 부동산 : 50% 감면 ③농업법인이 영농에 사용하기 위해 취득하는 부동산에 대하여는 등록세 50% 경감 ※ 지방세법 제266조 제7항(2009.12.31까지, 개정중) <법인 등록세> ①법인설립 등기시 : 면제 ※ 지방세법 266조 제7항(2009.12.31까지, 개정중) <재산세> ①과세기준일현재 고유업무 직접사용 부동산 : 50%감면 ◦과세기준일 : 재산세는 매년 6.1일 종합토지세가 재산세에 포함 ※ 지방세법 제266조 제7항(2009.12.31까지, 개정중)	①좌동   ②좌동 ③좌동     ①좌동     ①좌동
조 합 원 (사원)에 대한 감면 (조특법)	<양도소득세> ①농지출자시 양도소득세 면제(2009.12.31까지 출자분) ※ 조특법 제66조 제4항 <배당소득세> ①농업소득에서 발생한 배당소득은 전액 면제(2009.12.31까지,개정중) ②농업소득외 배당소득은 조합원당 연간 1,200만원까지 면제(2009.12.31까지,개정중) ※ 조특법 제66조 제2항	①좌동 ※ 조특법 제68조 제2항   ①좌동(신설규정 개정중)   ②종합소득과세표준계산에 합산하지 않음(신설 개정중)배당시 소득세,주민세 16.5%

영

농

조

합

법

인

설

립

절

차

① 발기(법 제15조)

◦ 5인 이상 농업인

⇩

② 정관의 작성 (영 제14조) ◦공동=전원일치

③ 기타 설립에 필요한 행위

→

동 의 자

◦사원의 모집, 명부의 작성 ◦총출자좌수의 결정 ◦설립년도의 사업계획 ◦설립과정에 필요한 재산의 취득

◦ 농업인

⇩

④ 창립총회

◦정관의 승인 ◦임원의 선출(이사회 구성) (임원 = 조합원) ◦설립년도 사업계획의 승인

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⇩

<설립사무의 인계>

⑤ 이사회(대표이사)

⑥ 출자의 불입

󰀹

<출자증서의 발행>

◦출자금 불입 ◦현물출자의 평가

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⇩

⑦ 설립등기(법 제15조제2항, 시행령 제8조)

◦ 등기신청서(신청인 : 대표조합원) - 첨부서류 : 창립총회 의사록(공증), 정관(공증), 출자자산의 내역, 영농조합법인을 대표할 조합원임을 증명하는 서류(대표 조합원의 주민등록등본)

⇩

<설립>

⑧ 관할등기소(법 제15조제2항)

등기부등본

◦ 소재지 관할 지방법원, 지원, 등기소

󰀻

⑨ 법인설립 신고(30일 이내)

◦ 등기부등본 ◦ 정관(현물출자 목적의 명세서) ◦ 출자자의 주소, 성명, 출자지분을 기재한 명세서 등

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관할세무서장

* 영농조합법인의 사업성분석

 

현행 세법상 농지를 소유하고 있는 부재지주는 농지 양도시 양도소득세를 차액의 60%를 부과하고 이에 따른 주민세 10%를 부과한다.

 

또한 8년 이상 자경을 하였던 재촌자경한 경우는 2006년 이전엔 양도 소득세를 매도차액의 제한 없이 감면받을 수 있었으나 현재에는 양도 차액의 9~36%를 산출한 금액에서 1억을 감면받고 나머지는 납부해야 한다.

 

이로 인해 지난날의 관습상 대부분의 토지지주들이 공시가로 세무신고를 하고 토지를 매입한 사례가 빈번해 많은 피해사례가 돌출하고 있는 게 현 시점의 상황들이다.

 

또한 개인과 개인의 토지 소작이 금지되어 직접 자경을 해야 하는 시점이며 농지를 경작치 않고 방치 시엔 과태료가 부과된다.

 

그러나 개인이 토지를 영농조합법인에 출자하여 조합원으로 등재하고 조합에서 토지를 관리하면 많은 장점과 이익이 있고 양도소득세에 대한 부담을 줄일 수 있다.

 

 (사례 1)

“갑”이라는 개인이 공주 시에 8년 전 7,500만원을 주고 약 500평의 토지를 매입하여 나름대로 토목공사도 하고 매실나무도 심어 관리를 해 왔으나 농지원부도 등록시켜놓지 않았고 직장에 소속 되어 있어 근로소득세를 내고 있었던 상황이라 세법상 농부로 인정을 받을 수 없었고 현 시점에서 현금이 필요하여 토지를 매각하려 했고 매수희망자가 생겨 2억에 매도하기로 결정하고 계약하려 했으나 현행법상 부재지주인데다 토목공사 영수증도 당시의 계약서도 오랜 세월동안 분실되고 증빙자료가 없어 세법상 현 공시가인 8,500만원으로 계산해 차익을 따져보니 무려 1억 1,500만원의 차익이 발생됐고 매도 시 양도소득세를 6,900만원에 주민세 690만원을 내야하는 상황에 처했다.

결과적으로 8년 전에 1억(토목 공사비 포함)을 투자했던 것이 현 시점 매도 시 2,410만원의 이득이 발생하는 상황에 처 했다. 이는 8년간의 은행 금리에도 못 미치는 이익금이다.

 

위의 상황을 “갑”의 자산 관리인은 자신이 소속되어있는 영농조합법인에 현 공시지가의 150%로 출자시켜 (현행법 상 농지를 사업 상 영농조합법인에 출자 후 만3년 이후 매도 시 양도소득세 100%면제) 조합에서 관리하게 위탁하였으며 이에 개인이 관리 시 발생할 종토세 및 각종 세금을 50% 감면할 수 있었고 과태료 부과의 부담을 면하게 됐으며 조합에서 만 3년을 관리하고 난 이 후에는 3억에 매도를 해도 차익에 대한 양도소득세는 전무하고 등기상에 조합에서 발생 된 이익이라 그에 따를 법인소득세를 부담하고 법인사업 준비금을 예치하면 약 차익의 30% 이내에서 해결할 수 있게 되었다.

또한 조합 내에서 조합원 승계의 절차를 거처 타인에게 언제든 토지를 양도할 수도 있게 되었으며 “을“은 양수절차로 조합원승계 및 출자농지에 대한 권리를 양도받아 서로의 이익을 창출할 수 있었다.

 

상기 상황에 각별히 주의해야 하는 점은 모든 법인은 법원에 등재한 정관에 의해서 이행되며 조합원이 보호받을 수 있으니 정관을 명확히 인지해야하며 출자토지와 상응하는 출자증서 및 조합원증서,농지위탁영농계약서,현물출자계약서등은 법원에 제출되며 법인의 상업등기에 출자조합원과 출자농지가 명시되고 금융권에서도 법인이 대출 시 정관이 제출되며 담보제공 시 출자인 승인과 인감낙인이 없이는 불가하니 표면 상 법정등기만 영농조합법인 소유이고 실제 토지의 소유 권리는 출자 조합원이 가지고 있다.

 

* 조합원이 출자토지로 금융권에서 대출을 받을 경우 이사회의 승인을    거처 대출을 받으면 되며 이때에 발생하는 이자는 개인의 대출이자    보다 월등히 작다.   (개인이 대출시 6%~13%이고 법인으로 대출시 약 3%선)

 

* 조합에 출자되어있는 토지는 출자조합원과 채무관계가 있는 채권자가 

  압류 및 설정을 할 수없다.

 

* 현 행정상 토지거래 허가구역 및 투기지역에서는 개인의 농지매입이    사실상 불가능하나 영농조합법인에서는 매입이 가능하니 개인이 현    금으로 조합에 출자하여 조합원이 되고 그 현금으로 토지를 매입 하    여 현물 출자로 변경하면 거리제한이나 농지원부의 유,무에 상관 없    이 토지를 매입할 수 있다

 

* 개인과 영농조합의 비교표

 

국세청의 공시가 표준 과표는 매년 실 거래가격을 기준으로 함으로    출자토지의 과표 변동으로 인한 출자증권도 매년 조율 된다.

   

	개인 보유 시	영농조합법인 출자 시
취득세	2%	50%감세
등록세	3.8%	50%감세
양도소득세	·자경:20%~40% ·부재지주:60%	·출자시 100% 감면(조.특.법 제66조제1항) ·만 3년 이상 보유 시 수익의 14%
주민세	양도세액의10%	없음
종합토지세	0.2%~5%	50%감세
환금성	·매도 시 이익발생 ·대출시 이자 5%~12%	·조합 내에서 자체거래 가능 (출자증서 명의 변경)
토지관리	·관청에서 실농여부 파악 후 과태료 부과	영농조합 자체 농작으로 문제점 없음
운영방식	·본인 직접 관리 ·개인간의 소작계약 금지	<조합 체제 관리>  ·농기구 및 농작물 통합 판매 ·200평당 40kg쌀 매년지급 ·세금 공동 관리로 비용절감

 

 

 

 

 

 

 

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             토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 농지오케이 원글보기

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