토지보상은 협의 또는 재결로 취득하는 토지에 대해 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하는 것을 말한다.
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보상은 그 공시기준일부터 가격시점까지의관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의지가변동률, 생산자물가상승률(한국은행법에 의하여 한국은행이조사·발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율을 말함) 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상되는 것을 말한답니다.
토지보상 평가지침
토지보상기준
토지보상
3개(또는 2개) 감정평가기관이공시기준일 비교표준지 공시지가를 기준으로 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 평가대상토지의위치, 형상, 환경, 이용상황기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가합니다.
토지평가는 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적인상황을 기준으로 하며, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적인 가치나 그 토지 등을특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 않습니다.
지장물보상
건축물 등의 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 이전의 난이도, 기타 가격형성상의 모든 요인을 종합적으로고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정 되고 이전이 현저히 곤란하거나 이전비가 취득가격을 초과한 경우에는 취득가격으로 평가한 금액으로 보상합니다.
수종, 수령, 수량이나 식수된 면적, 그 관리상태 등 모든 요인을 고려하여 이식으로인한 손실을 평가한 금액으로 보상합니다.
권리보상
광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른보상금을 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별로도 지불합니다.
국유지나 공유지를 적법하게 개간하였을 때에는 개간비를 지불하고, 수확하기 전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을 지불합니다.
영업보상
사업인정고시일 이전부터 일정한 장소에서 인적, 물적시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 영업으로서, 관례법령에 의한 허가, 면허 신고 등을 필요로 하는 경우에는 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을 보상대상으로 합니다.
사업시행으로 인하여 휴업하는 경우 휴업기간(원칙: 3개월 이내)의범위 내에서 휴업기간 중의 영업손실액과 시설이 전비 등을 평가한 금액으로 보상한다.
폐업보상의 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당되는 지의 여부는 소유자의 폐업의사에따라 결정 되는 것이 아니고 다음의 요건에 해당되어야 한다.
1. 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우2. 다른 장소에서는 당해 영업의허가를 받을 수 없는 경우3. 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전 하는 것이 현저히곤란하다고 시, 군, 구의 장이 인정하는 경우
영농보상
사업지구 내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가평균농작물수입의 2년분을 영농손실액으로 보상한다. 허가 등을 받지 않고 개간한 토지및 농지가 아닌 토지를 불법으로 형질을 변경하여 경작한 토지는 보상대상이 되지 않습니다.
농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는
농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고,(협의불성립 시 각 50% 지급),
농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급한다. - 실제의 경작자는 사업인정고시일, 보상계획공고일 당시의 적법한경작자를 의미합니다.
영농손실액을 보상하지 않는 경우
① 사업인정고시일(개발계획승인고시일)등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지
② 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지
③ 타인 소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지
④ 농민(농지법에 의한 농업법인 및 동법시행령에의한 농업인을 말함)이 아닌 자가 경작하고 있는 토지
⑤ 토지보상 이후 사업시행자가 2년 이상계속하여 경작하도록 허용하는 토지
⑥ 2년 이상 경작하고 있지 아니한 휴경지
축산보상
축산업 등은 영업손실보상을 준용(휴업손실액, 시설 이전비, 가축운반비)하여보상하며,
기준 마리 수 이하인 경우에는 시설 및 가축이전비만 지급한다. - 축산법 제20조의 규정에 의하여 신고한 부화업 또는 종축업- 기준 마리수(닭 200마리, 토끼ㆍ오리 150마리, 개ㆍ돼지ㆍ염소 20마리, 소 5마리, 사슴 15마리, 꿀벌 20군을 말함)이상의 가축을 기르는 경우- 기준 마리수 미만의 가축을 기르는 경우로서 가축 별 기준 마리 수에 대한 실제 사육 마리수의 비율의 합계가 1이상인 경우
토지보상의 절차
그렇다면 토지보상은 어떠한 절차에 의해서 진행이 되는 것일까요?
1. 보상계획공고열람
사업시행자는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기·방법 및 절차 등을 기재한보상계획을 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하고 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 합니다. 이때 조서내용에 대하여이의가 있는 토지소유자 또는 관계인은 이의를 제기할 수 있습니다.
2. 보상협의회
공익사업이 시행되는 해당 지방자치단체(시·군또는 구)의 장은 필요할 경우 보상계획의 열람기간 만료 후 30일이내에 위원토지소유자 또는 관계인이 3분의 1 이상이 포함된보상협의회를 설치할 수 있습니다.
3. 보상액의 산정
공익사업에 편입되는 토지 등에 대한 보상액은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에서 정하는 감정평가업자 2인 이상 (사업시행자 선정 2인, 토지면적과 토지소유자의 과반수이상이 추천 하는 경우 1인)이 평가한 감정 평가액을 산술 평균한 금액으로 결정합니다. 단, 이주정착금, 주거 이전비, 이사비, 영농보상액, 분묘 이장비 등은 관련법 규정에 따라 산정합니다.
4. 보상협의 및 보상계약체결
사업시행자가 협의기간, 협의장소 및 협의방법, 보상의시기·방법·절차 및 금액 및 계약체결에 필요한 서류 등을기재한 협의요청서를 보상대상자에게 통지하고 보상대상자와 공익사업에 필요한 토지 등을 민법 또는 토지보상법령의 규정에 따라 보상계약을 체결하고 보상금지급·소유권이전 등의 절차를 진행합니다.
5. 재결의 신청 및 토지수용
협의가 성립되지 아니하거나 협의할 수 없는 경우에는 사업시행자가 관할토지수용위원회에 재결을 신청합니다.
토지소유자 및 관계인도 사업시행자에게 재결을 신청 할 것을 청구할 수 있습니다.
토지수용제도는 보상협의가 성립되지 아니하여 공익사업용지를 취득할 수 없다면 사업시행이 곤란하게 되므로 토지보상법령에 정한 절차에 따라사업시행자가 재결기관의 수용재결을 받아 ‘수용개시일’까지보상금을 지급 또는 공탁하고 소유권을 강제로 취득하는 절차입니다.
토지수용위원회에서는 수용재결에 대하여 토지소재지 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공고 및열람케 한 후 재결을 위하여 2인의 감정평가업자에게 평가를 의뢰하여 그 감정 평가액의 산술평균 금액을기준으로 심리하고 재결한 결과문서인 재결서정본을 사업시행자·토지소유자 및 관계인에게 송달합니다.
사업시행자는 재결서에 따라 보상금을 지급하고(지급이 불가한 경우 공탁) 토지 소유권을 사업시행자 명의로 이전하게 됩니다.
6. 이의 신청 및 이의신청에 대한 재결
토지수용위원회의 재결에 대하여 이의가 있는 자는 재결서 정본을 받은 날부터 30일이내에 중앙토지수용위원회(지방토지수용위원회에서 재결한 경우 당해 지방토지수용위원회를 거쳐)에 서면(소정의 이의신청서)으로이의를 제기할 수 있습니다.
이의신청에 따라 다시 중앙토지수용위원회에서 심리하고 이의재결 보상액을 결정하여 이의재결서 정본을 사업시행자·토지소유자 및 관계인에게 송달하면 사업시행자는 보상금 증가분에 대하여 지급 또는 공탁합니다.
이의재결서 정본을 받은 날부터 30일 내에 소송이 제기되지 아니하거나 그 밖의 사유로 이의신청에대한 재결이 확정된 때에는 민사소송법상의 확정판결이 있은 것으로 보며, 재결서 정본은 집행력 있는 판결의정본과 동일한 효력이 있으며 보상절차가 종료됩니다.
조금은 어려운 내용이지만 토지보상에 대해 조금은 이해가 되셨나요..?
** 밀식수목, 보상용묘목, 종자문의 010-9773-3319